发布日期 2020-10-20

高力国际问卷调查展望中国房地产市场韧性与活力

原标题:高力国际问卷调查展望 中国房地产市场韧性与活力

2020年初的新冠疫情给全球经济带来挑战,加剧了全球经济的脆弱性,同时持续的中美博弈将重塑世界格局。中国在控制疫情中展现了优异的执行力,并在全球经济中率先反弹,体现了中国经济的韧性和活力。高力国际的本次投资调查对中国未来房地产的机遇和挑战提供了展望与启示。

通过分析回收的72份有效问卷,高力国际的此次调查应为投资者清晰地描绘出未来经济走势展望、投资策略与方向以及中国市场的机遇。投资人和开发商可以此为参考,调整资产配置和投资计划。出于对疫情后经济的重塑与对中美贸易冲突持续等不确定因素的担忧,合理规避和分散风险来稳定投资回报。

中国将引领全球经济反弹

根据此次调研结果,有接近三分之二(65%)的受访者表示愿意增加投资,这表明他们对中国房地产市场充满信心,且该比例明显高于2019年的49%。尽管受疫情影响经济活动受到阻碍,中国房地产投资市场仍保持活力。根据RealCapital Analytics,中国房地产市场在经历了今年第一季度交易量50%的同比负增长之后,第二季度强势反弹,实现同比增长95%。

中国将引领全球经济反弹。大部分投资者担忧全球经济复苏及政治动荡,然而在回答“2020-2021年可能影响全球经济发展的主要趋势”和“影响全球经济走势最关键因素”,中国将引领全球经济反弹是其中最为乐观的因素,并且排名靠前,中国经济的韧性表现给中国房地产市场带来机遇。

问卷调查表明,投资者认为中国经济基本面的优势明显,长期投资中国将获得稳定回报。从区域的角度来看,投资者的投资组合应注重一线城市中的北京和上海,同时亦可考虑投资于非一线城市,例如杭州和成都,以获得更好的增值机会。受疫情影响较小的物业关注度上升,例如产业园和物流地产,此外受益于5G发展和国家支持新基建政策,数据中心今年投资者关注度大幅提升,位列第四。写字楼依旧是投资者最关注的资产类型,然而受疫情和大量新增供应的影响写字楼得票率有所下降。

问卷显示,由于疫情和政策监管,部分杠杆较高的开发商为资金回笼及降低杠杆而处置资产,对于目前处于观望中的投资者和开发商而言将是很好的“买入机会”,尤其是对于部分非一线城市的优质物业,开发商或业主将在价格或者条款上更具灵活性。

避险情绪提升。调研显示投资者希望通过降低总投资金额以降低风险。同时投资者更倾向于通过分散投资来降低整体风险,例如投资标的多元化,以及选择另类资产,例如养老地产、医院、学校、停车场等,降低组合的风险暴露。

中国房地产市场保持韧性。2019年仅有13%的投资者预计房地产市场的资产价格将同比下降,然而到了2020年该比例上升到了64%。同时,认为资产价格将在年内同比上涨超过5%的受访者有明显的下降,由2019年的61%下降至2020年的7%。而投资者在2021年恢复信心,保持乐观态度的受访者上升至35%。除此之外,预期2021年资产价格将会同比持平的受访者也明显上升。

中国最适合投资的区域。

由于物流地产和产业地产是全国布局,本年度问卷新增“国内整体”选项以更好反映这两类地产偏好,2020年考虑在全国范围内投资的投资者达到18%。

从区域层面而言,超过三分之二的受访者表示华东地区仍然是投资者们的最佳选项,避险情绪下投资者更关注长三角地区的投资机会。随着2019年国务院《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的发布,长三角经济联系更加紧密,以更集中的力量共同参与国际竞争。北京和上海投资意愿提升,深圳和广州投资意愿下降。避险情绪下,相对稳定的物业租金,较高的市场流动性是主要吸引因素。

产业园、物流地产和数据中心成为今年热门投资标的

2020年,投资者受新冠疫情的影响,避险情绪较重,拥有稳定租金收益的资产类型更受到投资人的欢迎。其中,写字楼表现稳定,依旧以20%的选票占据第一位,然而受疫情和大量新增供应的影响写字楼得票由去年的28%下滑至今年的20%。产业园区(位列本年度得票数第二)由于其用户为高新技术企业,发展势头良好并得到国家支持,需求稳定,得票由去年的10%上升至今年的15%。而物流仓储(得票数第三)则受益于线下加速转线上,上半年来自电商的有效需求弥补了因为国际贸易和供应链暂停带来的空缺,因此,在投资偏好中跃居第三位。同时,随着5G等新基建的推行发展,数据中心“热度”提高,在今年的投票中显著提升,位列第四(12%)。与2019年相比,疫情对综合体和零售物业短期内带来的冲击,使这两类资产面临巨大挑战,在今年的调查结果中,综合体和零售物业得票数下滑至8%和5%(2019年11%和8%)的票数。

另类资产中,最具吸引力的资产类型。由于今年受新冠疫情的影响,风险意识强的投资者偏好相对安全、稳定的另类资产。在所有的另类资产类型中,拥有稳定租金的避险类资产受到较高选票,其中,养老地产可以带来稳定的现金流,并抵御市场波动带来的冲击,以28%的票数高居榜首,其次为医院、学校和停车场。今年新增“停车场”选项,由于停车场相对医疗美容而言需求刚性,能为投资者带来更加稳定的租金,因此成为投资者青睐的另类资产之一。

政策定力助稳房地产市场

投资者回答认为,中国政府通过房地产刺激经济的可能性较低。2020年初,为应对疫情带来的影响,中国宏观政策逆周期调节力度明显加大,货币政策明显放松,然而中国政府通过房地产刺激经济的可能性较低,更多的投资者认为中国政府不会出台刺激房地产政策(2020年61%,2019年24%)。另一方面7月份地产销售量升价稳,带动房企累计到位资金增速回升转正,现金回笼好转,政策降温力度再现。

据央行官网8月23日报道,8月20日,住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此时对房地产融资提高约束,避免房地产金融化,将资金引导入实体。

2020年4月,中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着境内公募REITs试点正式起步,投资者对于试点发行C-REITs政策的出台寄予重望,希望未来REITs能促进商业地产发展。其他有助于商业地产发展的有利政策包括:削减企业税费,降低商业费用开支、降低LPR和其它较积极的货币政策以及放宽外资企业的市场准入等等。

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